הליך רכישת דירה בישראל

השלבים הבסיסיים בטרם רכישת דירה:

1. בחירת הדירה
מומלץ לבקר בדירה מספר פעמים, בשעות ובימים שונים על מנת לקבל את הרושם ממצבה הפיזי ולהגיע להחלטה בצורה המושכלת ביותר.

2. קבלן
אם המדובר בדירות חדשות, מומלץ לבדוק מיהו הקבלן על מנת לקבל חוות דעת על איכויות הבניה. כמו כן, יש לבקש מהקבלן שיציג רישיון קבלן בתוקף המלמד על אילו עבודות מותר לקבלן לבצע.
בהקשר זה יוער שיש לבדוק כי קיים היתר בניה כחוק לקבלן או לחברת הבניה – אין לרכוש דירה בבנין שבו אין היתר בניה. היתר הבניה ניתן ע"י הרשות המקומית שבאזורה נבנה הנכס.

3. נסח טאבו- תעודת הזהות של הדירה
טאבו הוא מרשם המקרקעין במדינת ישראל והוא המקום בו נרשמות הזכויות במקרקעין, ועל כן, הוא מנוהל ע"י לשכת רישום המקרקעין.
נסח טאבו הינו תמצית רישום המידע. כאשר נכס רשום בטאבו מהווה הדבר אישור לתקינות ונכונות נסח הטאבו, אשר נועד לעיון בלבד ואין לו תוקף משפטי.
נסח הטאבו למעשה מאפשר למי שמתעניין לבדוק האם הדירה אכן רשומה בטאבו, האם המוכר הוא הבעלים הרשום של הדירה, האם רובץ על הדירה שעבוד, עיקול, משכנתא, צו שיפוטי, צו מינהלי, הערת אזהרה לטובת צד ג', וכו'.

ניתן לקבל נסח טאבו ישירות דרך האתר של משרד המשפטים ע"י הקשת מספרי גוש וחלקה

4. מס רכישה
עסקה לרכישת דירה כוללת היבטי מס שונים.
כפועל יוצא של רכישת דירה, יש לשלם מס רכישה. גובה מס הרכישה אינו קבוע והוא תלוי ומחושב באופן מדורג לפי שלוש מדרגות מס, הנגזרות ממחיר הדירה, סוג הנכס והשאלה האם לרוכש הדירה ישנה דירת מגורים נוספת בבעלותו, או שהמדובר בדירה יחידה.

כמו כן, ע"פ חוק ישנם מקרים בהם קיימת זכאות לפטור או הקלה ממס רכישה, ולכן מומלץ לבדוק את העניין מראש וזאת כדי לבצע תכנון מס נכון שיחסוך כסף ככל האפשר.

5. חתימת חוזה
רצוי לסכם על טיוטה סופית של החוזה עליו יחתמו הצדדים על מנת להמנע ממחלוקות במועד החתימה. חשוב מאוד להוציא נסח טאבו עדכני ליום חתימת העסקה על מנת לוודא שלא חלו שינויים כלשהם ולצרף אותו כנספח לחוזה.

6. רישום הערת אזהרה
במעמד חתימת החוזה חותמים הצדדים לעסקה על טופס לרישום הערת אזהרה. הערת אזהרה נועדה להבטיח את הזכויות החוזיות של הרוכש בנכס ויש בה כדי למנוע מהמוכר לבצע עסקה נוגדת עם צד אחר באותו נכס. לכן ברור, כי המדובר בשלב חשוב שיש לבצעו מהר ככל הניתן לאחר החתימה על החוזה.
יש לציין, שבמקרה שמדובר ברכישת דירה אשר רשומה במינהל מקרקעי ישראל או בחברה משכנת (מקום שאין רישום של הזכויות בטאבו ולכן אין אפשרות לרשום הערת אזהרה), יש להשתמש במנגנונים חלופיים כדי להגן על זכויותיו של רוכש הדירה, למשל: רישום משכון ברשם המשכונות, הודעה בדבר העסקה לחברה המשכנת.

7. דיווח לרשויות המס
ע"פ חוק, רוכש דירה מחויב להצהיר למיסוי מקרקעין על רכישת זכות במקרקעין, וזאת עד 40 יום ממועד החתימה על החוזה (יש להקפיד להגיש את ההצהרה במועד).
על רוכש הדירה למלא את טופס הצהרת רוכש ולצרף לו מסמכים, כגון: עותק נאמן למקור מהחוזה שנחתם, נסח טאבו/אישור זכויות ממינהל מקרקעי ישראל או מהחברה המשכנת וכל מסמך רלוונטי לצורך הקלה או פטור ממס.
לאחר הגשת ההצהרה יקבל הרוכש שובר לצורך תשלום מס רכישה.

8. רישום הזכויות בטאבו
שלב זה חל בדרך כלל עם מסירת החזקה בדירה הנרכשת לידי המוכר ולאחר תשלום מלוא התמורה. בשלב זה מועברים הזכויות בדירה משם המוכר לשם הרוכש.

להלן רשימת המסמכים שיש להגיש לטאבו לצורך הרישום:
בקשה לרישום במקרקעין אשר חתומה על ידי כל אחד מן הצדדים ומאומתת בפני עורך דין או רשם מקרקעין, שטרי מכר חתומים על ידי כל אחד מן הצדדים ומאומתים בפני עורך דין או רשם מקרקעין, אישור מס שבח, אישור מס רכישה, אישור של הרשות המקומית בדבר העדר חובות, צילום תעודות זהות של הצדדים (נאמן למקור).

רצוי למצוא עורך דין מומחה שילווה את הליך רכישת הדירה באופן הבטוח ביותר.